Cassatie: Kostenaftrek voor appartement aan zee

05/11/2019 - Onlangs heeft het Hof van Cassatie een negatief oordeel geveld over een vruchtgebruikconstructie en over de aftrek van kosten voor vastgoed dat in een vennootschap zit. Dat arrest heeft ruime weerklank gevonden in de media.
Op het eerste gezicht wordt het moeilijker voor vennootschappen om nog kosten af te trekken voor woningen die ter beschikking staan van de bedrijfsleider voor privégebruik of die verhuurd worden aan derden. Het Hof van Cassatie brengt in elk geval een interessante nuance aan bij zijn fameuze “midzomerarresten” van 2015. Maar de discussie is daarmee nog lang niet gesloten.

Het geruchtmakende arrest van het Hof van Cassatie hebben we drie maanden geleden al uitvoerig besproken (zie ons artikel “Cassatie weigert aftrek voor vruchtgebruik appartement”). De zaak betrof drie appartementen waarvan het vruchtgebruik toebehoorde aan de vennootschap van een tandarts (de blote eigendom berustte bij de tandarts zelf) en die verhuurd werden aan derden.

Op het eerste gezicht leek er geen vuiltje aan de lucht. Want vermits de appartementen een huurinkomen opleverden, leek automatisch voldaan aan de hoofdvoorwaarde voor aftrek: de kost moet gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Weliswaar had de fiscus nagerekend dat de aangerekende huur eigenlijk te laag was om alle kosten te recupereren over een termijn van 20 jaar (de duur van het vruchtgebruik). Maar ook dat leek geen probleem. In 2015 had het Hof van Cassatie immers uitdrukkelijk gesteld dat het feit dat een operatie verlieslatend is, op zich niet belet dat de kosten aftrekbaar zijn. En Cassatie had er ook op gehamerd dat een band met de maatschappelijke activiteit van de vennootschap niet nodig is. Principieel is er dus geen probleem met een doktersvennootschap die kosten aftrekt voor bijvoorbeeld een appartement aan de kust of een andere aankoop die los staat van haar statutaire activiteit.

Persoonlijk belang van bedrijfsleider

Toch kreeg de tandarts ongelijk van het hof van beroep. Dat hof vond dat de hele vastgoedoperatie alleen opgezet was om de persoonlijke belangen van de tandarts te dienen. Na 20 jaar, bij het uitdoven van het vruchtgebruik, zouden de appartementen immers aan hem toekomen in volle eigendom, gratis en voor niets. Daarom verwierp het hof de aftrek van de kosten in hoofde van de vennootschap.

Dat arrest van het hof van beroep is nu bevestigd door het Hof van Cassatie.

Wie uit de “midzomerarresten” van 2015 geconcludeerd had dat het gemakkelijker geworden zou zijn om kosten af te trekken voor vastgoed dat in de vennootschap zit en niet dient voor een echte vastgoedactiviteit, die wordt nu wel met zijn neus op de realiteit gedrukt. Maar in de praktijk verandert er niet zoveel. De fiscus was immers moeilijk blijven doen over de aftrek van dergelijke kosten. En de lagere rechtspraak gaf de fiscus vaak gelijk, ondanks de rechtspraak van Cassatie.

Maar het nieuwste arrest van het Hof van Cassatie betekent nu ook weer niet dat vastgoed in een vennootschap per definitie problematisch wordt. Er zijn nog altijd gevallen waarin aftrek perfect verdedigbaar is (zelfs als we situaties buiten beschouwing laten waarin het onroerend goed gebruikt wordt voor de professionele activiteit – over de aftrek van de kosten voor het gebouw waarin bijv. het tandartskabinet gevestigd is, bestaat natuurlijk geen discussie).

Aftrek blijft verdedigbaar in heel wat gevallen

Om te beginnen zou de aankoop van het vastgoed een belegging kunnen zijn. De rechtspraak heeft al laten verstaan dat het perfect normaal is dat een vennootschap overtollige liquiditeiten wil beleggen. Dat argument gaat weliswaar niet op als de vennootschap moet lenen om het appartement of de woning te kunnen kopen (zoals de vennootschap van de tandarts uit het arrest). Veel hoven en rechtbanken vinden ook dat de belastingplichtige het dan aannemelijk moet maken dat het onroerend goed in waarde zal stijgen,
dus bij een latere verkoop een meerwaarde zal opleveren voor de vennootschap. Met een vruchtgebruikconstructie wordt dat laatste moeilijk, want dan houdt de vennootschap niets over na het uitdoven van het vruchtgebruik.

Als het onroerend goed verhuurd wordt, is het ook gewoon een kwestie van goed te rekenen en ervoor te zorgen dat de verhuur wel degelijk een positief rendement oplevert voor de vennootschap. Dan zal het voor de fiscus in elk geval veel moeilijker worden om te argumenteren dat de aankoop van (bijv.) de appartementen uitsluitend in het belang van de zaakvoerder gebeurd is.
En een verlies in bepaalde jaren is op zich geen beletsel voor aftrek, zolang er maar een perspectief op winst op lange termijn bestaat.

Bezoldigingstheorie

Ten slotte is er nog de lang aanslepende discussie over de zogenaamde bezoldigingstheorie. De bezoldiging voor een bedrijfsleider is een normale operationele kost voor een vennootschap en dus aftrekbaar. Als het gratis beschikken over een woning van de vennootschap, een deel van de bezoldiging uitmaakt, dan zouden de kosten voor die woning ook gewoon aftrekbaar moeten zijn. Dat is althans de theorie. In de praktijk zegt de rechtspraak dat de belastingplichtige dan eerst maar eens moet bewijzen dat de terbeschikkingstelling van de woning (of het appartement aan de kust…) formeel deel uitmaakt van de bezoldigingspolitiek van de vennootschap.
Veel belastingplichtigen slaagden tot nu toe niet in die bewijslast. Maar in bepaalde andere gevallen zou het perfect mogelijk moeten zijn om dat bewijs te leveren.

De discussie blijft dus voortduren.

Bron: arrest van het Hof van Cassatie van 21 juni 2019 (F.18.0130.N)